Nel 2025 il real estate è tornato al centro delle strategie di molti family office. Nelle fasi di instabilità macroeconomica, l’immobiliare viene percepito come un bene rifugio: un asset tangibile, meno volatile, apparentemente più prevedibile.
Questa percezione, però, è pericolosa. La stabilità va considerata anche rispetto al contesto.
Giurisdizione, normativa, filiera operativa, sostenibilità, struttura del credito: basta che un solo elemento sia fragile perché l’intero investimento perda valore. L’asset è visibile; il rischio no.
La quota ai massimi dal 2019
Secondo il PwC Global Family Office Deals Study 2025, il real estate ha rappresentato il 39% degli investimenti diretti nel primo semestre del 2025, il livello più alto registrato dal 2019.
Il dato conferma un ritorno strutturale verso gli asset immobiliari nei momenti di volatilità macroeconomica, quando la ricerca di stabilità prevale sulla propensione al rischio di mercato.
Perché la stabilità è apparente
Il real estate è spesso percepito come un asset solido, stabile, “concreto”. In realtà è uno degli investimenti più dipendenti dal contesto esterno.
Un edificio può essere ben posizionato, efficiente e liquido; il Paese o la normativa in cui esiste possono non esserlo.
È questo scarto tra percezione e realtà che rende il real estate un “bene rifugio” solo in apparenza.
Le variabili che determinano la qualità dell’investimento
La solidità del real estate non dipende dall’immobile, ma dall’ecosistema che lo circonda. Qui sotto abbiamo individuato le aree che determinano la qualità, o la fragilità, dell’investimento.
1. Rischio Paese e giurisdizione
La performance immobiliare è sensibile alla cornice istituzionale più di quanto sembri. Stabilità normativa, politica fiscale, regimi locativi, efficienza amministrativa e prevedibilità giudiziaria incidono direttamente su valore, liquidità e tempi di realizzo. Un asset solido in una giurisdizione instabile è, nei fatti, un asset fragile.
2. ESG: dal green label al greenwashing
Gli standard ESG non sono più una certificazione simbolica: influiscono su valutazioni, costi operativi, accesso al credito, reputazione. Molti immobili riportano etichette “green” che non corrispondono alle performance reali: inefficienza energetica, lavori non conformi, dati incompleti. Il rischio non è solo operativo ma reputazionale, soprattutto nei mercati regolati dalla normativa europea.
3. Filiera operativa: appalti, gestione, manutenzione
Un immobile vale quanto la sua filiera. Appalti opachi, fornitori instabili, subappalto non controllato o manutenzione insufficiente compromettono rendimento e sicurezza. Nella maggior parte dei casi, le criticità non emergono nell’acquisizione, ma nella gestione post-deal.
4. Esposizione al credito e rischio tassi
La struttura del debito è spesso il vero driver del rendimento. Sensibilità ai cicli dei tassi, covenant stringenti, rischi di rifinanziamento e condizioni del credito locale possono alterare drasticamente la performance, anche quando l’immobile è solido. Un deal immobile solido con una struttura di debito fragile resta un deal fragile.
Come cambia la due diligence nel real estate contemporaneo
La due diligence immobiliare non può più limitarsi alla verifica contrattuale o alla valutazione economica dell’immobile.
Il contesto attuale (normativo, operativo, ESG e creditizio) impone un approccio che integra livelli di rischio tradizionalmente considerati separati.
Analizzare un asset significa oggi:
- leggere la qualità della giurisdizione che lo ospita,
- verificare la solidità della filiera che lo gestisce,
- distinguere la sostenibilità reale da quella dichiarata,
- valutare la struttura del credito con cui viene finanziato.
Il rischio non è necessariamente nell’edificio, ma nell’ambiente in cui deve operare. Per questo la due diligence è passata da esercizio tecnico a valutazione di sistema.
Il real estate non è un bene rifugio: è un sistema
La stabilità del real estate non è un attributo intrinseco dell’asset. È il risultato di un sistema di norme, attori e condizioni operative che devono funzionare insieme.
Per questo, in un mercato che torna a privilegiare l’immobiliare, il rischio maggiore è confondere la tangibilità dell’asset con la solidità del contesto.
I family office che proteggono il rendimento reale sono quelli che leggono prima la giurisdizione, poi l’edificio; prima la filiera, poi il business plan; prima la sostenibilità effettiva, poi la certificazione.
Il real estate appare solido. Il suo sistema no. Ed è lì che si misura la qualità dell’investimento.
